Ngày 28 tháng 8 năm 2025, tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong khuôn Chuỗi sự kiện về Quản trị Pháp lý Doanh nghiệp TP.HCM 2025 (LMS 2025), Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp triển khai Hội nghị “Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động” đã diễn ra thành công tốt đẹp, quy tụ nhiều chuyên gia uy tín trong lĩnh vực cùng hơn 300 đại biểu là đại diện doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, luật sư,...

Phát biểu khai mạc Hội nghị, bà Hồ Thị Quyên - Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) nhấn mạnh bất động sản là ngành giữ vai trò quan trọng, vừa tạo động lực tăng trưởng, vừa có tác động lan tỏa tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Theo bà Quyên, thời gian qua, với sự hỗ trợ từ nhiều chính sách mới của Nhà nước, thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quá trình phát triển cũng đi kèm nhiều thách thức, nhất là trong bối cảnh khung pháp lý liên tục được điều chỉnh. Chính vì vậy, việc các doanh nghiệp được tiếp cận thông tin, trao đổi và cùng nhìn nhận toàn diện về giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động có ý nghĩa hết sức thiết thực, nhằm hướng đến một môi trường đầu tư bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững.

Tiếp nối, LS. Châu Việt Bắc - Phó Giám đốc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - Chi nhánh tại TP.HCM kiêm Phó Tổng Thư ký VIAC cũng có phần trao đổi với Hội nghị. Ông Bắc cho biết, các tranh chấp liên quan đến bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc của VIAC, năm 2024 đứng thứ ba với 14% tổng số. Ông lý giải nguyên nhân chủ yếu từ những bất cập pháp lý trước đây, đồng thời bày tỏ kỳ vọng các cải cách gần đây như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ giúp giao dịch minh bạch và an toàn hơn. Ông cũng nhấn mạnh sự chủ động của doanh nghiệp là yếu tố then chốt: cần trang bị kiến thức pháp lý, thường xuyên cập nhật quy định và nâng cao quản trị rủi ro để tận dụng cơ hội, hạn chế tranh chấp phát sinh.

Tại Hội nghị, TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đã có phần tham luận dẫn đề, cập nhật một số quyết sách trong đầu tư, kinh doanh và các khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản. Ông cho biết, Nghị quyết 198 (17/5/2025) cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết 68, đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp tuân thủ quy định, đồng thời khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực xanh - số, hạ tầng và đất đai. Đối với bất động sản, ông lưu ý những thay đổi từ Luật số 90/2025/QH15 sửa nhiều luật, trong đó có nội dung điều chỉnh thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án nhà ở, khu công nghiệp, khu chế xuất. Với nhà ở xã hội, Nghị quyết 201/2025/QH15 tạo cơ chế thí điểm mới, đòi hỏi doanh nghiệp cần nắm rõ điều kiện và thủ tục triển khai. Ông cũng phân tích các điểm sửa đổi trong Luật Đất đai liên quan đến quy hoạch, thu hồi, cơ chế thuê và định giá đất - những yếu tố tác động trực tiếp đến dự án. Từ đó, ông khuyến nghị doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng nhu cầu, thường xuyên theo dõi thay đổi pháp lý để đảm bảo giao dịch an toàn, đúng luật. TS. Hiếu nhấn mạnh, trong thời gian tới Quốc hội sẽ xem xét 48 dự án luật, nghị quyết quan trọng, do đó doanh nghiệp cần chủ động cập nhật để kịp thời thích ứng, duy trì ổn định hoạt động.

Hội nghị được tổ chức dưới hình thức phiên thảo luận, gồm hai phiên làm việc tập trung vào các chủ đề chính: (i) Kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; và (ii) Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phiên thảo luận 1 tập trung phân tích quy định pháp luật và thực tiễn triển khai giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, do LS. Vũ Lê Bằng (Nishimura & Asahi Việt Nam, Trọng tài viên VIAC) điều phối, với sự tham gia của LS. Lương Văn Lý (Global Vietnam Lawyers, Trọng tài viên VIAC) và LS. Nguyễn Trúc Hiền (VILAF - Hồng Đức).

LS. Lương Văn Lý chỉ ra một số bất cập như: pháp luật chưa định nghĩa rõ “kinh doanh QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật”, dễ nhầm lẫn với chuyển nhượng dự án; chưa làm rõ tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng, dẫn đến vướng mắc trong việc kế thừa quyền và nghĩa vụ.

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Trúc Hiền nhấn mạnh sự khác biệt bản chất giữa chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật (chỉ chuyển quyền sử dụng đất đã có hạ tầng) và chuyển nhượng dự án bất động sản (chuyển toàn bộ hoặc một phần dự án cùng quyền, nghĩa vụ liên quan). Bà lưu ý, với QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật, rủi ro thường phát sinh từ việc không xác định rõ tư cách chủ thể, dễ dẫn đến chậm trễ dự án. Với chuyển nhượng dự án, rủi ro chủ yếu nằm ở việc kế thừa nghĩa vụ tài chính, pháp lý. Vì vậy, các bên cần thẩm định kỹ lưỡng và quy định rõ nguyên tắc kế thừa trách nhiệm trong hợp đồng.

Phiên thảo luận 2 tập trung vào khung pháp lý mới và thực tiễn kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, do LS. Châu Việt Bắc (VIAC) điều phối, với sự tham gia của PGS.TS. Võ Trí Hảo (UEL, Trọng tài viên VIAC) và LS. Vũ Thị Quế (Rajah & Tann LCT Lawyers).

Ông Hảo cho rằng nhiều tranh chấp thời gian qua xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 nhưng vẫn rao bán, hoặc sử dụng thuật ngữ pháp lý không chuẩn, gây nhầm lẫn. Vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cũng phổ biến, như chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc bên mua không thanh toán đúng hạn.

LS. Quế bổ sung, trong giao dịch có yếu tố nước ngoài, rủi ro thường phát sinh khi bên bán không đáp ứng điều kiện cam kết hoặc che giấu khiếm khuyết dự án. Để hạn chế, nhà đầu tư ngoại thường yêu cầu thỏa thuận bổ sung như bồi thường, mua lại vốn góp, chia giai đoạn giao dịch hoặc quy trách nhiệm xử lý vướng mắc cho bên bán.

Bà cũng phân tích thực tiễn huy động vốn: dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 siết chặt việc đặt cọc, nhiều chủ đầu tư vẫn huy động vốn dưới dạng “giữ chỗ”, “thiện chí”, tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Doanh nghiệp được khuyến nghị tìm kênh huy động vốn an toàn, dài hạn hơn. Về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, LS. Quế lưu ý khi đàm phán với ngân hàng cần bám sát Thông tư 61/2024/TT-NHNN và xem xét tổng thể bộ hồ sơ bảo lãnh để đảm bảo tính chặt chẽ.

Sau hai phiên thảo luận, các chuyên gia đã có phần trao đổi và tương tác với đại biểu tham dự. Nhiều câu hỏi cũng như khó khăn thực tiễn đã được doanh nghiệp chia sẻ và nhận được hướng dẫn, đề xuất giải pháp của chuyên gia. Hội nghị cũng ghi nhận nhiều đóng góp, ý kiến giá trị, tạo cơ sở cho các kiến nghị điều chỉnh, bổ sung khuôn khổ pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản trong thời gian tới.